Příběh obchodního domu Central

Příběh obchodního domu Central

28 / 06 / 2017

Téma nového obchodního centra už několik měsíců hýbe jabloneckou veřejností. Projekt má své pragmatické zastánce (zastánkyně) – ti už v centru rádi nakupují. – i odpůrce, kteří se projevují různými způsoby, především na sociálních sítích. I já jsem byl osloven, abych se vyjádřil k tomu, jak celý proces probíhal a jaké byly možnosti radnice, pod mým vedením od roku 2010, ovlivňovat závěrečné fáze výstavby. Pokládal jsem za vhodné nechat Centralu alespoň těch symbolických 100 dní, aby se ukázalo, jak zapadne do života města. Nyní je tedy vhodná chvíle na rekapitulaci a zamyšlení.

Příprava této významné stavby začala v roce 2007, probíhala přes tři volební období, během kterých se vystřídaly tři politické reprezentace města. Pět let po přelomu tisíciletí vyrůstala v okolních městech obchodní centra jak houby po dešti a i jablonečtí občané toužili po svém „obchoďáku“. Je nutné si uvědomit, že v našem městě neexistovalo v té době žádné ze stávajících obchodních center. Byla tedy velká poptávka. K tomu velká proluka v centru s pozemky patřícími městu a staré, prakticky vybydlené, obchodní centrum Jabloň patřící soukromé firmě.

Zastupitelé proto v listopadu 2007 schválili záměr revitalizace a dostavby centra města a stanovili v něm podmínky, které musí respektovat budoucí investor. Mimo jiné projednání s památkovým ústavem, respektování městské památkové zóny a respektování architektonické struktury městského centra.

Podmínky pro investora, schválené zastupitelstvem v záměru revitalizace a dostavby centra města v listopadu 2007:

– předkládaný záměr investor projedná s národním památkovým ústavem (NPÚ) – respektování městské památkové zóny

– řešení musí respektovat základní architektonickou strukturu městského centra

– musí být zachována minimálně stávající parkovací kapacita

Firma Crestyl, vítěz výběrového řízení, dodala v únoru roku 2008 návrh, který počítal se zástavbou celého území. Museli tedy vykoupit všechny potřebné pozemky, dílem od města, dílem od soukromé firmy. K úspěšnému návrhu se pozitivně vyjádřila hodnotící komise i poradní sbor architektů. Ten ovšem projektu mimo jiné vytýkal předimenzovanou hmotu a doporučil upřednostnit vertikální členění fasády a oživit parter ulic Generála Mrázka a Komenského výlohami či vstupy.

Připomínky poradního sboru architektů v r. 2008:

– nároží ulice Gen. Mrázka je navrženo v předimenzované hmotě

– je nutné upřednostnit vertikální členění obvodového pláště, a to za účelem rozbití jednotné horizontální linie, která se vymyká měřítku zástavby v městské památkové zóně

– oživit parter ulic Gen. Mrázka a Komenského výlohami či vstupy

V dubnu 2008 zastupitelé schválili smlouvu o prodeji městských pozemků. Cena byla stanovena na 7,8 mil. Kč, investice firmy Crestyl měla dosáhnout 1 miliardy Kč. V důvodové zprávě tohoto materiálu se píše, že ohledně architektonického řešení projektu probíhají jednání s orgánem památkové péče, které mohou ovlivnit vzhled objektu. Investor Crestyl se zavázal s těmito orgány (především s Národním památkovým ústavem Liberec) spolupracovat. V jednom odstavci smlouvy se objevila pasáž, že město s těmito změnami dopředu souhlasí.

Článek 2.7. smlouva o prodeji městských pozemků z roku 2008:

„… strany si uvědomují, že v průběhu realizace projektu bude docházet k určitým změnám projektu vyplývajícím z jednání budoucího kupujícího s dotčenými orgány veřejné správy a ke změnám vnitřních dispozic Projektu v důsledku jednání Budoucího kupujícího s jeho zákazníky, a Budoucí prodávající pro odstranění pochybností prohlašuje, že takové výše uvedené změny, nepředstavují odchylky od Projektu a souhlasí s nimi.“

Crestyl vykoupil starou Jabloň a připravil projekt. Do plánovaného termínu realizace v roce 2013 však zasáhly dvě okolnosti. Jednou byla nedostatečná kapacita elektrické sítě. Druhou, tou horší, byla ekonomická krize. Investor s ohledem na krizi změnil celkový objem objektu včetně snížení počtu parkovacích míst. Cílem optimalizace, tj. snížení nákladů na stavbu, mělo být vytvoření lepších cenových podmínek pro budoucí nájemce. Původní ambiciózní architektonické řešení se změnilo na dnešní, lidovou mluvou řečeno, „krabiciózní“. Tato změna projektu byla schválena zastupitelstvem 30. září 2010, mimochodem měsíc před tehdejšími komunálními volbami. A co se dělo dál? Investor získal všechna potřebná povolení včetně nezbytného vyjádření památkářů a 3. října 2011 získal stavební povolení. Po vybudování nové trafostanice se do centra dostala i kapacita elektrického proudu. Když odezněla ekonomická krize, podařilo se investorovi uzavřít potřebný počet smluv s budoucími nájemci a v letech 2015 až 2017 byla stavba realizována a obchodní centrum otevřeno. 

Uvědomuji si, že mnozí z vás se teď ptají, kde se stala chyba? Kam se poděla stanoviska architektů a památkářská ochrana? Podle informací, které mám k dispozici, památkáři celou dobu řešili pouze celkovou hmotu objektu v centru města. Z tohoto pohledu jim zmenšení projektu v roce 2010 mohlo připadat dokonce prospěšné. Zdá se, že dopad na okolí či souznění se stávajícími objekty pouze v památkové zóně řešen nebyl. Pokud řešen byl, pak se souhlasným stanoviskem. Dokonce se neřešil ani finální venkovní vzhled objektu, a to s argumentem, že se jedná o novou stavbu, která není v gesci památkářů. 

Pokud vám to všechno připadá zvláštní, jsem na vaší straně. Z dnešního pohledu bylo jedinou šancí při uzavírání smlouvy o prodeji městských pozemků v roce 2008 ze strany města tvrdě zakotvit požadavky poradní skupiny architektů i definici finálního vzhledu objektu. Bohužel k tomu v té době nedošlo a navíc odstavec o odsouhlasení budoucích změn vzal příští politické reprezentaci šanci účinně ovlivnit konečný vzhled stavby v průběhu stavebního řízení. Zastavit rozjetý vlak už poté nebylo bez fatálních právních následků možné.

Co říci na závěr? Stojím si za tím, že provoz Centralu je pro život v centru města prospěšný. Člověk ale nemusí být vystudovaný architekt, aby viděl, že šance na souznění s okolními objekty byla z větší části promarněna. 

Zástupci města si v budoucnu musí u podobných projektů uvědomovat, kdy se láme chleba, na nikoho se nespoléhat a tvrdě trvat na svých podmínkách. Tyto podmínky musí být ovšem nastaveny tak, aby budoucí investoři raději nepřemístili své investice jinam. Pokud jde o budoucí městské stavby, mohu všechny občany ujistit, že všechny dohledné projekty, například stavba nového dopravního terminálu, jsou připravovány v souladu s těmito principy.

 

MEZNÍKY PŘÍPRAVY A VÝSTAVBY OBCHODNÍHO CENTRA

Zkratky a vysvětlivky:

PSA     poradní sbor architektů

ÚR      územní rozhodnutí

DUR   dokumentace k územnímu rozhodnutí

SP       stavební povolení

SÚ       stavební úřad Jablonec

NPÚ   Národní památkový ústav Liberec

GM     ulice Generála Mrázka

Hlasování: pro – proti – zdržel se - nehlasoval

2006-2010 radnici řídí koalice: Domov, ČSSD, SOS

Starosta P. Tulpa, náměstek pro rozvoj O. Kypta, dále L. Pleticha, P. Vobořil, ředitel SÚ Jakoubek

2007 

  • říjen - zastupitelé schválili zájmové lokality včetně proluk pro developerské projekty
  • listopad – zveřejnění záměru „Revitalizace a dostavby centra města Jablonce n/N“

s regulativy zástavby, uchazeči začali předkládat nabídky. Materiál obsahuje mimo jiné tyto body:

-          předkládaný záměr investor projedná s NPÚ-respektování městské památkové zóny

-          řešení musí respektovat základní architektonickou strukturu městského centra

-          vedle parkovacích míst pro předmětnou zástavbu je nutné zajistit i kapacitu pro přilehlé části městského centra

 2008

  • únor

-          návrhy společností No Limited a CRESTYL posuzovaly poradní sbor architektů (PSA) a hodnotící komise. Vycházejí z první verze vizualizace (park na střeše). Návrh společnosti Crestyl je vyhodnocen jako vítězný, mj. z těchto důvodů:

  • řeší zadané území jako nadstandart, návrh přináší velkorysost včetně zelených ploch
  • přestavba je řešena jako komplexní budova bez zachování obchodního domu Jabloň
  • parkovací prostory řeší potřebu centra města cca 400 parkovacích míst proti 170 v konkurenčním návrhu
  • hodnocení obsahuje připomínku, že nároží ul. Gen. Mrázka je navrženo v předimenzované hmotě, nutno řešit v kontextu celé budovy a úpravy fasády.

Zastupitelstvo města 28. 2. 2008 schvaluje záměr uzavření budoucí kupní smlouvy na nájem a prodej na pozemky pro stavbu. V usnesení je mimo jiné uvedeno:

Do zpracování dalšího stupně dokumentace budou po vzájemné dohodě a spolupráci zahrnuty připomínky a požadavky vedení města v souladu s připomínkami PSA, zejména na dopravní řešení a bezpečnost.

Hlasování 20 – 1 – 4 - 0 

  • květen

-          výpovědi z nájmů pro občerstvení u Jabloně, restauraci Koliba, TSJ z tržnice a nájemci tělocvičny.

-          PSA přijímá skutečnost, že se v této fázi již nedá ovlivnit základní objem navrženého objektu

-          Zastupitelstvo města 29. 5. 2008 schvaluje materiál: Kupní smlouva a Smlouva o budoucí kupní smlouvě  o nájmu nemovitostí za účelem investiční výstavby společností Crestyl.

Cena pozemků je stanovena na 7,8 mil Kč, cena investice cca 1 mld Kč.

V důvodové zprávě je konstatováno, že ohledně architektonického řešení projektu předloženého investorem probíhají jednání s orgánem památkové péče, které mohou eventuálně ovlivnit vzhled projektu. Za tímto účelem Město zamýšlí zřídit pracovní skupinu, která s investorem projedná požadavky orgánu památkové péče a dalších útvarů Města za účelem dosažení nejvhodnějšího designu projektu, který bude podmínkám Města vyhovovat. Investor se zavazuje mj. při přípravě projektu spolupracovat s pracovníky NPÚ Liberec a dalšími poradci s příslušnou odborností, podat včas návrh na vydání územního rozhodnutí.

Smlouva je uzavřena na dobu padesáti měsíců. Smluvní dokumenty ale obsahují možnosti prodloužení lhůt smlouvy. Jednou z možností je Prodloužení za trvání „nepříznivých okolností“: Jedná se o prodloužení lhůt v případě, kdy investor ani osoby na jeho straně nemají možnost ovlivnit zdržení projektu, avšak ke zdržení přesto dojde.

Toto ustanovení bylo skutečně využito v okamžiku, když nebyla dostatečná kapacita rozvodné sítě v roce 2012. Dále bylo definováno i prodloužení lhůt za úplatu.

V předmětu smlouvy (smluv) se objevuje z dnešního pohledu klíčový dodatek.

V článku 2.7. smlouvy je odstavec: …strany si uvědomují, že v průběhu realizace projektu bude docházet k určitým změnám projektu vyplývajících z jednání budoucího kupujícího s dotčenými orgány veřejné správy a ke změnám vnitřních dispozic Projektu v důsledku jednání Budoucího kupujícího s jeho zákazníky, a Budoucí prodávající pro odstranění pochybností prohlašuje, že takové výše uvedené změny, nepředstavují odchylky od Projektu a souhlasí s nimi.

Hlasování 30 - 0 - 0 -  0 

  • červen – podpis smlouvy mezi městem a společností Crestyl properties, s. r. o.
  • říjen – 23. 10. 2008 byla zastupitelstvu představena architektonická studie OC Central, která prošla změnami dle národního památkového ústavu (NPÚ). Zastupitelstvo tuto studii neschvalovalo, ale „bralo na vědomí“

Hlasování 26 – 0 – 0 - 0

- 30. 9. 2008 je v zápise PSA uvedeno : požadavek zástupce NPÚ na rozčlenění fasády do ulice GM, včetně simulace okenních otvorů byl splněn. Dále sbor konstatuje, že návrhy na zklidnění průčelí nepřinesly očekávaný efekt. Doporučují jiná řešení.

ČLÁNEK Z TISKU:

Památkáři zavrhli obliny

Koncem roku 2008 arch. Karim Reda Rachidi ze společnosti KRR architekti, s.r.o., představil novou architektonickou studii Central Jablonec, která akceptovala požadavky národního památkového ústavu. Památkáři požadovali změny vzhledu stavby kvůli umístění v městské památkové zóně. Základní rozdíl byl v tom, že se jednolitá hmota centra rozdrobila do jednotlivých částí budov rozdělených opticky zastřešenou ulicí, aby zachovala architektonický styl Jablonce. Zajímavé křivky zmizely, objevily se opět hrany, park se ze střechy ukázněně stáhnul k patě budovy. “První projekt byl trochu kontroverznější, bohužel pro památkáře absolutně nepřijatelný,” konstatuje vedoucí komerčních projektů Crestyl Petr Štyler.

2009

  • leden

-          zastupitelé schválili změny územního plánu k výstavbě podzemního parkoviště

  • květen

-          další změny projektu dle památkářů (NPU). Zastupitelstvo města opět bere na vědomí vizualizaci projektu ve stádiu DUR (bez parku na střeše). Dle harmonogramu se má začít stavět od března 2010

Hlasování 25 – 0 – 2 - 0

 -          PSA mj. doporučuje-upřednostnit vertikální členění obvodového pláště a to za účelem rozbití jednotné horizontální linie, která se vymyká měřítku zástavby v městské památkové zóně (MPZ) dále doporučuje oživit parter ulic GM a Komenského výlohami či vstupy

  • červen

-          vyjádření památkářů Lbc 3. 6. viz příloha

-          vyjádření SÚ Jbc  26. 6. viz příloha         

  • červenec – podána žádost o ÚR
  • září – vydáno kladné rozhodnutí

 2010

  • září

-          finanční krize nutí k úsporám - mizí jeden suterén, rozšiřuje se podsklepení pod celý objekt, počet parkovacích míst se snižuje z 305 na 214.

-          zastupitelstvo města 30. 9. 2010 schvaluje další změnu projektu vyplývající z jeho nutné optimalizace. V důvodové zprávě je uvedeno: Tento materiál je předkládán jako možná finální podoba projektu, zahrnující veškeré dosud provedené změny v procesu vývoje projektu, včetně vlivu současné ekonomické krize. Krize je právě jedním z rozhodujících faktorů ve vývoji tohoto projektu a vůbec jeho možné realizace po nutném provedení optimalizačních úprav. Cílem optimalizace projektu bylo jeho celkové zlevnění a tím do budoucna vytvoření lepších cenových podmínek budoucích podnájemců – prodejců, které současná krize rovněž postihla. Optimalizace spočívá zejména ve snížení podzemní podlažnosti objektu, která projekt výrazně zdražovala. Vnější obvodové a výškové rozměry objektu se nemění. Dochází však k poklesu počtu parkovacích míst tak, aby byla splněna podmínka nutné náhrady za současná parkovací místa a též minimálního počtu parkovacích míst pro provoz obchodního centra.

Hlasování 20 -  0 - 5 - 4

Po komunálních volbách na radnici usedá nová koalice 2010 – 2014:  ODS, Domov nad Nisou, TOP 09

Primátor P. Beitl, náměstek pro rozvoj P. Vobořil, dále M. Vele a P. Tulpa/S. Paukrtová

Ředitelka SÚ I. Řimnáčová

2011   

  • říjen

-          3. 10. podána žádost o stavební povolení

-          5. 10.    vyjádření památkářů NPÚ Lbc, viz příloha

-          13. 10. vyjádření SÚ Jbc, viz příloha

2012

  • leden

-          ČEZ z kapacitních důvodů nepřipojuje OC Central k síti. Je nutné počkat na dobudování a připojení nové trafostanice Jablonec Jih.

  • srpen – je vydáno stavební povolení

 2014

  • listopad - sousoší Školka ak. soch. B. Klouzka (1968) se stěhuje do Tyršova parku

 Po komunálních volbách na radnici usedá nová koalice 2014 – 2018: ODS, ČSSD, Nová budoucnost pro Jablonec, TOP 09, Domov nad Nisou

Primátor P. Beitl, náměstek pro rozvoj L. Pleticha, dále M. Vele a P. Svoboda/M. Zahradník

Ředitelka SÚ I. Řimnáčová

2015

  • leden

-          Na výboru územního plánování byla vytvořena nová pracovní skupina s názvem „Crestyl“. Tato skupina zformulovala požadavky, které byly odeslány investorovi: zrušení schodů Jugoslávská, materiálové provedení chodníku GM, zakomponování ocelové sochy do budoucího parku, snížení betonové bariéry kolem parku a jiné řešení JZ rohu stavby. Investor-firma Crestyl přislíbil dílčí vyhovění požadavkům.

  • duben

-          nově je tržnice u autobusového nádraží, Crestyl představuje zastupitelům a veřejnosti finální verzi obchodního centra

-          21. 4. 2015 je zastupitelstvu města předložen materiál: OC Central – změna stavby před dokončením. Materiál je seznamem větších i menších změn. Podstatnou změnou je další snížení počtu parkovacích míst z 228 na 182. Pokud jde o fasádu jsou zde zmíněny drobné úpravy plastičnosti a barevnosti a materiálové úpravy fasád s poznámkou, že tyto úpravy jsou předběžně domluveny se zástupci památkového ústavu (NPÚ).

Legislativně se jedná o informativní materiál a zastupitelstvo ho proto „bere na vědomí“.

Hlasování: 25 – 0 – 3 – 0

Toto je naposledy, kdy o stavbě jednalo městské zastupitelstvo

 -          27. 4.  2015 - vyjádření památkářů NPÚ Lbc, viz příloha

  • červen - 3.6. 2015 - Crestyl podává žádost o změnu stavby před dokončením (viz výše)
  • červenec - demolice Jabloně a příprava hrubé stavby
  • srpen - 27. 8. 2015 vydává SÚ Jbc povolení změny

 2016

  • červen - 30. 6. 2016 - vyjádření památkářů NPÚ Lbc k další změně stavby, viz příloha
  • červenec - 4. 7. 2016 - Crestyl podává žádost o změnu stavby před dokončením na SÚ Jbc
  • srpen - 24. 8. 2016 vyjádření SÚ Jbc, viz příloha
  • září - 14. 9. 2016 Crestyl podává další žádost o změnu stavby před dokončením

 2017

  • leden – budoucí nájemci si přebírají prostory a upravují pro své obchody
  • únor - 3. 2. 2017vydává SÚ Jbc poslední povolení změny stavby před dokončením
  • březen/duben – zahájení provozu

 

 

 

Zpět na výpis

Fultextové vyhledávání
* Povinné pole

Glosy

  • 29 / 10 / 2018

    28. říjen 2018

    Projev primátora Jablonce nad Nisou a poslance Parlamentu ČR Petra Beitla u příležitosti 100. výročí vzniku republiky. 

  • 21 / 08 / 2018

    Projev Petra Beitla k 50. výročí srpnových událostí v roce 1968

    Vážené dámy, vážení pánové,

    před padesáti lety mínus jeden den český národ ulehl ke spánku v zemi, která věřila ve svou suverenitu a ráno se probudil v totalitě. Nikdo si tenkrát, v den mínus jedna, nemyslel, že by to mohlo být možné. Přesto se to stalo a může se to stát znovu, pokud ztratíme svou historickou paměť. Pokud si z mého projevu vezmete alespoň tento fakt, nemluvím tu dnes zbytečně.

  • 04 / 05 / 2018

    Projev k 73. výročí konce 2.světové války

    Projev Petra Beitla, primátora města Jablonec nad Nisou a poslance Parlamentu ČR u Památníků obětí 2. světové války Rýnovicích 4. května 2018.